15.07.2026 · Business Insights
La vera svolta deve ancora arrivare
Philipp Schoch parla di crescita, automazione, vicinanza al cliente e opportunità nel mercato immobiliare svizzero.
L'intervista è stata condotta da Patrick Gunti ed è stata pubblicata in versione originale il 6 luglio 2026 sul portale finanziario ed economico Moneycab .
Moneycab.com: Signor Schoch, lei è CEO di Wincasa da un anno, ma lavora nell’azienda già da circa 16 anni. Il suo punto di vista sulle sfide della gestione immobiliare è cambiato con l’assunzione del ruolo di CEO?
Sì, decisamente. La mia visione è cambiata sensibilmente con il ruolo di CEO. Per molti anni sono stato molto vicino alle attività operative e alle sfide concrete della quotidianità: processi, qualità, soddisfazione dei clienti ed efficienza. Questa vicinanza mi aiuta oggi a comprendere particolarmente bene la realtà all’interno dell’organizzazione. Nel ruolo di CEO, l’attenzione si sposta maggiormente sulle questioni di ordine superiore. Tra queste rientra l’orientamento strategico: come si evolverà la gestione immobiliare nei prossimi cinque-dieci anni? Quale ruolo giocano in questo contesto la digitalizzazione, l’automazione, la scalabilità e i nuovi modelli di business?
Allo stesso tempo, l’attenzione si concentra maggiormente sul mercato e sulla concorrenza – ovvero su come ci posizioniamo e su come reagiamo ai cambiamenti strutturali, quali i crescenti requisiti normativi o le mutate aspettative dei clienti. Infine, anche la trasformazione dell’organizzazione assume un’importanza ancora maggiore: come possiamo far progredire continuamente Wincasa dal punto di vista tecnologico, culturale e gestionale? Oggi la prospettiva è diversa, ma la vicinanza all’attività operativa rimane per me fondamentale e costituisce una base importante per prendere decisioni valide.
Quali priorità si è posto nel suo primo anno?
Nel primo anno l’attenzione si è concentrata soprattutto sul gettare le basi per il futuro. A tal fine, due aspetti sono stati al centro dell’attenzione. Da un lato, lo sviluppo della Strategia 2030: un chiaro orientamento alla crescita, all’automazione e alla performance della nostra attività – associato a nuove prospettive in mercati o segmenti aggiuntivi. D’altro canto, l’ottimizzazione della nostra organizzazione: abbiamo definito e implementato la nostra struttura in modo chiaro lungo i nostri segmenti chiave – immobili residenziali e immobili commerciali – e l’abbiamo istituzionalizzata anche nella direzione aziendale, in parte con nuove figure. Stiamo quindi creando i presupposti strategici e organizzativi per la prossima fase di sviluppo.
Wincasa è riuscita recentemente ad aggiudicarsi diversi mandati importanti, ad esempio la gestione completa dell’intero portafoglio immobiliare della cassa pensioni Publica. Cosa fa oggi la differenza nelle gare d’appalto?
Oggi la differenza sta meno nel «cosa» e più nel «come». I clienti danno per scontata una buona gestione da parte di tutti i grandi operatori. A mio avviso, sono tre gli elementi decisivi: in primo luogo, il team. In una presentazione non si tratta solo di concetti, ma delle persone che ci stanno dietro. La fiducia e la competenza devono essere tangibili. In secondo luogo, la trasparenza. Oggi le gare d’appalto non si vincono più solo in sala riunioni, ma anche grazie al modo in cui si rende aperto e tangibile il proprio modo di lavorare. In terzo luogo, un’attuazione credibile. Nel caso del mandato Publica, i proprietari hanno trascorso due giorni presso le nostre sedi e hanno potuto conoscere da vicino i nostri team, la nostra cultura e i nostri strumenti. È proprio questo che fa la differenza.
«Gli incarichi vengono deliberatamente distribuiti tra più fornitori per garantire la comparabilità e gestire attivamente la qualità. Ciò porta a una concorrenza permanente, non solo nelle gare d’appalto, ma anche durante lo svolgimento dell’incarico.»
Philipp Schoch, CEO di Wincasa
La concorrenza tra i grandi fornitori di servizi immobiliari si è inasprita negli ultimi anni?
Sì – la concorrenza è cambiata, ma in modo diverso da quanto ci si potrebbe aspettare. La gestione immobiliare rimane un servizio incentrato sul vero valore aggiunto per gli immobili, nonché per gli inquilini e gli utenti. Per questo motivo, in Svizzera il mercato non è determinato principalmente dal prezzo – anche se al momento sarebbe difficilmente applicabile un aumento sostanziale dei prezzi. A mio avviso, l’inasprimento della concorrenza deriva soprattutto dai proprietari istituzionali, che puntano sempre più su strategie multiprovider. Gli incarichi vengono deliberatamente distribuiti tra più fornitori per garantire la comparabilità e gestire attivamente la qualità. Ciò porta a una concorrenza permanente, non solo nelle gare d’appalto, ma anche durante lo svolgimento dell’incarico. Allo stesso tempo cresce la responsabilità dei proprietari: è necessario gestire attivamente e coordinare tra loro diversi fornitori di servizi. È fondamentale che rimanga spazio per l’innovazione e che l’interazione tra proprietari e fornitori di servizi continui a evolversi.
Quali obiettivi di crescita perseguite nei prossimi anni?
In sostanza, si tratta di espandere in modo mirato la nostra attività esistente e, al contempo, di ampliare il nostro valore aggiunto. Perseguiamo la crescita su tre livelli: in primo luogo nell’attività esistente – con clienti attuali e nuovi – ampliando ulteriormente i nostri servizi lungo l’intero ciclo di vita degli immobili. In secondo luogo, attraverso l’ulteriore sviluppo del nostro modello di business – con servizi aggiuntivi e nuove offerte, in parte al di là della gestione classica. Ciò include anche il continuo potenziamento della collaborazione all’interno del Gruppo Implenia. Grazie a un maggiore sfruttamento delle sinergie e all’interconnessione mirata delle competenze, possiamo sviluppare ulteriormente la nostra offerta di servizi e sfruttare ulteriori potenzialità. La combinazione delle nostre competenze nella gestione immobiliare con l’esperienza di Implenia nel settore delle costruzioni e dello sviluppo è unica nel suo genere sul mercato svizzero. E in terzo luogo, attraverso la conquista di nuovi mercati e iniziative di crescita mirate al di fuori dell’attività organica. In questo modo creiamo le basi per una crescita sostenibile nei prossimi anni.
«La combinazione delle nostre competenze nella gestione immobiliare con l’esperienza di Implenia nel settore delle costruzioni e dello sviluppo è unica nel suo genere sul mercato svizzero.»
La dimensione rappresenta un vantaggio competitivo nella gestione immobiliare – oppure rende più difficile la vicinanza al cliente?
Nel nostro contesto istituzionale, le dimensioni rappresentano chiaramente un vantaggio, ma solo se sfruttate correttamente. Ci consentono di investire in modo mirato nella digitalizzazione e nell’automazione, nella specializzazione e nei servizi integrati lungo l’intero ciclo di vita degli immobili. È proprio qui che nasce un vantaggio competitivo strutturale che gli operatori più piccoli spesso non riescono a garantire. La sfida consiste al contempo nel non perdere la vicinanza al cliente. Per questo motivo combiniamo le economie di scala dietro le quinte – ovvero processi, piattaforme e team specializzati – con una chiara vicinanza al cliente in prima linea: team locali in unità di dimensioni gestibili, assistenza personalizzata e referenti diretti in filiale.
Di conseguenza, negli ultimi anni abbiamo ulteriormente sviluppato in modo mirato la nostra struttura delle sedi e abbiamo consapevolmente creato in loco team più piccoli e specializzati. Soprattutto nel caso di proprietari immobiliari con un’organizzazione snella, dobbiamo dimostrare continuamente che, nonostante le nostre dimensioni – con 33 sedi e oltre 84 miliardi di franchi di asset under management – siamo in grado di offrire un servizio diretto e personale.
Il settore immobiliare parla da anni di digitalizzazione. Dove vede oggi i maggiori progressi?
Oggi vediamo i progressi più significativi su due livelli. Da un lato, nell’interazione con inquilini e proprietari: portali digitali per inquilini, proprietari e artigiani, servizi self-service e comunicazioni parzialmente automatizzate sono ormai una realtà. Questi strumenti stanno chiaramente cambiando le aspettative, orientandole verso maggiore rapidità, disponibilità e trasparenza. D’altro canto, a livello operativo: molti processi standardizzabili, dall’affitto all’elaborazione delle richieste, vengono sempre più automatizzati. Ciò non comporta solo guadagni in termini di efficienza, ma soprattutto maggiore qualità, coerenza e affidabilità nella quotidianità.
Allo stesso tempo, la digitalizzazione nella gestione immobiliare è ancora relativamente giovane e in molti ambiti non è ancora matura. Ogni giorno si verificano casi che si discostano dallo «scenario ideale», ed è qui che dobbiamo migliorare. E con l’intelligenza artificiale è già alle porte la prossima ondata tecnologica – uno sviluppo che, a mio avviso, cambierà il settore ancora più profondamente rispetto alla digitalizzazione classica.
«Il vero punto di svolta arriverà nei prossimi anni: l’IA automatizzerà i processi in modo ancora più sistematico e, al contempo, li renderà più personalizzati.»
Cosa si aspetta?
L’intelligenza artificiale svolge già oggi un ruolo importante, ma il vero punto di svolta deve ancora arrivare. Attualmente vediamo l’IA impiegata soprattutto per l’automazione e il supporto dei processi standard: nella gestione delle richieste degli inquilini, nella comunicazione, nella strutturazione dei dati o nel conteggio delle spese accessorie. Questo ci aiuta a reagire più rapidamente e ad alleggerire in modo mirato il carico di lavoro dei collaboratori. L’IA viene impiegata anche nella redazione dei report ESG per i nostri clienti, nell’ambito della raccolta dei dati energetici.
Il vero punto di svolta arriverà nei prossimi anni: l’IA automatizzerà i processi in modo ancora più sistematico e, al contempo, li renderà più personalizzati – combinando così scalabilità e personalizzazione, cosa che oggi spesso rappresenta una contraddizione.
Quali processi presso Wincasa funzionano oggi in modo diverso rispetto a cinque anni fa?
Oggi operiamo in gran parte in un ambiente di lavoro completamente digitalizzato. Non esistono più i classici fascicoli degli inquilini o i raccoglitori degli immobili in ufficio: tutto è disponibile in formato digitale e trasparente in ogni momento. Un buon esempio è la nostra piattaforma per gli artigiani: lì vengono gestiti digitalmente ogni giorno diverse centinaia di incarichi – dall’assegnazione del lavoro al pagamento della prestazione. Ciò ha cambiato notevolmente la velocità e la qualità. Anche i processi centrali, come il flusso di lavoro delle fatture e la comunicazione con gli inquilini, hanno subito una trasformazione radicale. Oggi le fatture vengono elaborate in gran parte elettronicamente e la comunicazione avviene sempre più attraverso canali digitali: il telefono tradizionale non è più da tempo il canale dominante.
In quali ambiti la digitalizzazione apporta i maggiori vantaggi ai proprietari e agli inquilini?
Per i proprietari, il vantaggio principale risiede in una migliore gestione. Oggi godono di una trasparenza nettamente maggiore sulle attività dei loro gestori immobiliari. Ciò consente una gestione più attiva, basata sui dati e, nel complesso, più professionale. Per gli inquilini e gli utenti, il valore aggiunto si manifesta soprattutto nella vita quotidiana: le richieste possono essere segnalate in modo più rapido e semplice tramite piattaforme digitali e lo stato di elaborazione è tracciabile in qualsiasi momento. Anche il processo di onboarding – dalla visita all’immobile alla firma del contratto – è più veloce e meno dispendioso.
Quali sono le aspettative degli inquilini di oggi che dieci anni fa non esistevano ancora?
Nel settore residenziale, un fattore trainante fondamentale è sicuramente la tendenza al telelavoro. Oggi le persone trascorrono molto più tempo a casa e percepiscono in modo più consapevole l’ambiente in cui vivono. Il rumore o la convivenza con i vicini in generale assumono così maggiore importanza. Allo stesso tempo, osserviamo che questioni che in passato venivano risolte direttamente tra vicini, oggi vengono spesso sottoposte all’amministrazione. Anche in questi casi, l’aspettativa di una risoluzione rapida e di un supporto professionale è oggi nettamente più elevata. In generale, gli inquilini si aspettano oggi tempi di reazione più rapidi, maggiore trasparenza e accessi semplificati – proprio come sono abituati in altri ambiti della vita.
«Notiamo che questioni che in passato venivano risolte direttamente tra vicini, oggi vengono sottoposte più spesso all’amministrazione.»
In quali ambiti le soluzioni digitali raggiungono i propri limiti in un settore fortemente incentrato sulle relazioni interpersonali?
I processi standardizzabili si prestano molto bene alla digitalizzazione – ed è proprio qui che si crea un grande valore aggiunto. Molte situazioni nella gestione immobiliare, tuttavia, non possono essere tradotte in regole o algoritmi: i conflitti tra inquilini, le situazioni di vita individuali o le decisioni complesse richiedono esperienza, tatto e responsabilità personale. Proprio su temi come i rapporti di vicinato, la disponibilità o i casi specifici, i clienti si aspettano soluzioni non solo rapide, ma anche eque e comprensibili. Le soluzioni digitali sono un importante fattore abilitante, ma non sostituiscono la componente umana.
Wincasa ha una visione d’insieme del mercato svizzero degli alloggi in affitto. Come valuta la situazione attuale?
Attualmente registriamo una domanda molto elevata a fronte di un’offerta limitata. In molte città ciò comporta un netto squilibrio tra domanda e offerta e, di conseguenza, bassi tassi di sfitto. Il mercato, tuttavia, non è uguale ovunque: mentre i grandi centri sono sottoposti a forte pressione, nelle zone più periferiche osserviamo in parte una maggiore stabilità e tassi di sfitto leggermente più elevati. Un fattore centrale rimane la carenza strutturale di nuove costruzioni. Requisiti normativi, ricorsi e costi di costruzione in aumento frenano i nuovi progetti e aggravano ulteriormente la situazione.