Le véritable tournant est encore à venir

L'interview a été réalisée par Patrick Gunti et a été publiée dans sa version originale le 6 juillet 2026 sur le portail financier et économique Moneycab .

Moneycab.com : Monsieur Schoch, vous êtes PDG de Wincasa depuis un an, mais vous travaillez dans l’entreprise depuis déjà environ 16 ans. Votre vision des défis liés à la gestion immobilière a-t-elle évolué depuis que vous occupez ce poste de PDG ?

Oui, sans aucun doute. Ma vision a sensiblement évolué depuis que j’occupe ce poste de PDG. Pendant de nombreuses années, j’ai été très proche des activités opérationnelles et des défis concrets du quotidien : processus, qualité, satisfaction client et efficacité. Cette proximité m’aide aujourd’hui à particulièrement bien comprendre la réalité au sein de l’organisation. En tant que PDG, l’accent est davantage mis sur les questions d’ordre général. Cela inclut l’orientation stratégique : comment la gestion immobilière va-t-elle évoluer au cours des cinq à dix prochaines années ? Quel rôle jouent la numérisation, l’automatisation, la mise à l’échelle et les nouveaux modèles économiques dans ce contexte ?

Parallèlement, l’accent est davantage mis sur le marché et la concurrence – c’est-à-dire sur la manière dont nous nous positionnons et réagissons aux changements structurels tels que le renforcement des exigences réglementaires ou l’évolution des attentes des clients. Enfin, la transformation de l’organisation occupe une place encore plus centrale : comment faire évoluer Wincasa en permanence sur les plans technologique, culturel et en matière de direction ? Mon regard a changé aujourd’hui, mais la proximité avec les activités opérationnelles reste pour moi essentielle et constitue une base importante pour prendre de bonnes décisions.

Quelles priorités vous êtes-vous fixées au cours de votre première année ?

Au cours de cette première année, l’accent a surtout été mis sur la définition des orientations pour l’avenir. Deux axes principaux ont été privilégiés. D’une part, l’élaboration de la stratégie 2030 : une orientation claire vers la croissance, l’automatisation et la performance de notre activité, associée à de nouvelles perspectives sur des marchés ou segments supplémentaires. D’autre part, l’optimisation de notre organisation : nous avons clairement défini et mis en œuvre notre structure autour de nos segments clés que sont l’immobilier résidentiel et l’immobilier commercial, et nous l’avons également institutionnalisée au sein de la direction, avec l’arrivée de nouveaux collaborateurs à certains postes. Nous créons ainsi les conditions stratégiques et organisationnelles nécessaires à la prochaine étape de notre développement.

Wincasa a récemment remporté plusieurs mandats importants, comme la gestion complète de l’ensemble du portefeuille immobilier de la caisse de retraite Publica. Qu’est-ce qui fait aujourd’hui la différence lors des appels d’offres ?

Aujourd’hui, la différence réside moins dans le « quoi » que dans le « comment ». Les clients attendent une bonne gestion de la part de tous les grands prestataires. À mon sens, trois éléments sont décisifs : premièrement, l’équipe. Lors d’un appel d’offres, il ne s’agit pas seulement de concepts, mais aussi des personnes qui les portent. La confiance et la compétence doivent être palpables. Deuxièmement, la transparence. Aujourd’hui, on ne remporte plus les appels d’offres uniquement dans la salle de réunion, mais aussi en montrant à quel point notre façon de travailler est ouverte et concrète. Troisièmement, une mise en œuvre crédible. Pour le mandat Publica, les propriétaires ont passé deux jours dans nos locaux et ont pu découvrir directement nos équipes, notre culture et nos outils. C’est précisément cela qui fait la différence.

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«Les mandats sont délibérément répartis entre plusieurs prestataires afin de permettre la comparaison et de piloter activement la qualité. Cela conduit à une concurrence permanente – non seulement lors des appels d’offres, mais aussi tout au long du mandat.»
Philipp Schoch, PDG de Wincasa

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La concurrence entre les grands prestataires immobiliers s’est-elle intensifiée ces dernières années ?

Oui – la concurrence a évolué, mais différemment de ce à quoi on pourrait s’attendre. La gestion immobilière reste un service axé sur la création d’une véritable valeur ajoutée pour les biens immobiliers ainsi que pour les locataires et les utilisateurs. C’est pourquoi, en Suisse, le marché ne se joue pas principalement sur le prix – même si des hausses de prix substantielles seraient actuellement difficilement applicables. À mon avis, l’intensification de la concurrence provient surtout des propriétaires institutionnels, qui misent de plus en plus sur des stratégies multi-prestataires. Les mandats sont délibérément répartis entre plusieurs prestataires afin de permettre la comparaison et de piloter activement la qualité. Cela conduit à une concurrence permanente – non seulement lors des appels d’offres, mais aussi tout au long du mandat. Parallèlement, la responsabilité des propriétaires s’accroît : plusieurs prestataires doivent être activement pilotés et coordonnés entre eux. Il est essentiel que cela laisse une marge à l’innovation et que la collaboration entre les propriétaires et les prestataires ne cesse de se développer.

Quels sont vos objectifs de croissance pour les années à venir ?

Il s’agit essentiellement de développer de manière ciblée notre activité existante tout en augmentant notre valeur ajoutée. Nous poursuivons cette croissance à trois niveaux : premièrement, dans notre activité existante – auprès de nos clients actuels et nouveaux – en continuant à étendre nos prestations tout au long du cycle de vie des biens immobiliers. Deuxièmement, en développant notre modèle économique – avec des services supplémentaires et de nouvelles prestations, allant parfois au-delà de la gestion classique. Cela inclut également le renforcement continu de la collaboration au sein du groupe Implenia. En exploitant davantage les synergies et en mettant en réseau nos compétences de manière ciblée, nous pouvons développer notre offre de services et exploiter de nouveaux potentiels. La combinaison de notre expertise en gestion immobilière et de celle d’Implenia en matière de construction et de développement est unique en son genre sur le marché suisse. Et troisièmement, grâce à la conquête de nouveaux marchés et à des initiatives de croissance ciblées en dehors de l’activité organique. Nous posons ainsi les bases d’une croissance durable pour les années à venir.

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« L’association de notre expertise en gestion immobilière à celle d’Implenia en matière de construction et de développement est unique en son genre sur le marché suisse. »

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La taille constitue-t-elle un avantage concurrentiel dans la gestion immobilière – ou rend-elle la proximité avec les clients plus difficile ?

Dans notre environnement institutionnel, la taille est clairement un avantage, mais seulement si on l’utilise à bon escient. Elle nous permet d’investir de manière ciblée dans la numérisation et l’automatisation, la spécialisation et les prestations intégrées tout au long du cycle de vie des biens immobiliers. C’est précisément là que réside un avantage concurrentiel structurel que les petits prestataires ne peuvent souvent pas offrir. Le défi consiste en même temps à ne pas perdre la proximité avec le client. C’est pourquoi nous combinons les économies d’échelle en arrière-plan – c’est-à-dire les processus, les plateformes et les équipes spécialisées – avec une proximité claire avec le client en première ligne : des équipes locales au sein d’unités à taille humaine, un accompagnement personnalisé et des interlocuteurs directs en agence.

En conséquence, nous avons développé de manière ciblée notre réseau d’agences ces dernières années et avons délibérément mis en place sur place des équipes plus petites et spécialisées. C’est notamment auprès des propriétaires immobiliers dotés d’une organisation allégée que nous devons sans cesse démontrer que, malgré notre taille – avec 33 sites et plus de 84 milliards de francs d’actifs sous gestion –, nous sommes en mesure d’offrir un service direct et personnalisé.

Le secteur immobilier parle depuis des années de numérisation. Où voyez-vous aujourd’hui les progrès les plus importants ?

Nous constatons aujourd’hui les progrès les plus importants à deux niveaux. D’une part, dans l’interaction avec les locataires et les propriétaires : les portails numériques destinés aux locataires, aux propriétaires et aux artisans, les services en libre-service et la communication partiellement automatisée sont désormais une réalité. Ils modifient clairement les attentes, qui vont désormais vers plus de rapidité, de disponibilité et de transparence. D’autre part, au niveau opérationnel : de nombreux processus standardisables, de la location au traitement des demandes, sont de plus en plus automatisés. Cela apporte non seulement des gains d’efficacité, mais surtout davantage de qualité, de cohérence et de fiabilité au quotidien.

Dans le même temps, la numérisation dans la gestion immobilière est encore relativement récente et n’est pas encore aboutie dans de nombreux domaines. Il y a chaque jour des cas qui s’écartent du « scénario idéal », et c’est là que nous devons nous améliorer. Et avec l’intelligence artificielle, la prochaine vague technologique se profile déjà – une évolution qui, à mon avis, va transformer le secteur encore plus profondément que la numérisation classique.

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« Le véritable tournant aura lieu dans les prochaines années : l’IA automatisera les processus de manière encore plus systématique tout en les personnalisant davantage. »

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Quelles sont vos attentes ?

L’intelligence artificielle joue déjà un rôle aujourd’hui, mais le véritable levier reste encore à exploiter. Actuellement, nous utilisons principalement l’IA pour automatiser et faciliter les processus standard : traitement des demandes des locataires, communication, structuration des données ou décompte des charges. Cela nous aide à réagir plus rapidement et à soulager nos collaborateurs de manière ciblée. L’IA est également utilisée dans le cadre de la collecte de données énergétiques pour l’élaboration des rapports ESG destinés à nos clients.

Le véritable tournant aura lieu dans les prochaines années : l’IA automatisera les processus de manière encore plus systématique tout en les rendant plus personnalisés – elle alliera ainsi évolutivité et personnalisation, ce qui est souvent contradictoire aujourd’hui.

Quels sont les processus qui se déroulent différemment chez Wincasa aujourd’hui par rapport à il y a cinq ans ?

Aujourd’hui, nous travaillons en grande partie dans un environnement de travail entièrement numérisé. Les dossiers locataires classiques ou les classeurs immobiliers au bureau n’existent plus : tout est disponible sous forme numérique et transparent à tout moment. Notre plateforme dédiée aux artisans en est un bon exemple : plusieurs centaines de commandes y sont gérées numériquement chaque jour, de la passation de commande au paiement de la prestation. Cela a considérablement amélioré la rapidité et la qualité. Des processus centraux tels que le flux de facturation et la communication avec les locataires ont également connu une transformation radicale. Les factures sont aujourd’hui en grande partie traitées par voie électronique, et la communication s’effectue de plus en plus par des canaux numériques – le téléphone classique n’est plus, depuis longtemps, le canal dominant.

Dans quels domaines la numérisation apporte-t-elle le plus d’avantages aux propriétaires et aux locataires ?

Pour les propriétaires, le principal avantage réside dans une meilleure gestion. Ils bénéficient aujourd’hui d’une transparence nettement accrue sur les activités de leurs gestionnaires immobiliers. Cela permet une gestion plus active, fondée sur les données et globalement plus professionnelle. Pour les locataires et les occupants, la valeur ajoutée se manifeste surtout au quotidien : les demandes peuvent être signalées plus rapidement et plus facilement via des plateformes numériques, et l’état d’avancement du traitement est traçable à tout moment. Le processus d’intégration – de la visite au contrat signé – est également plus rapide et moins fastidieux.

Quelles sont les attentes des locataires aujourd’hui qui n’existaient pas il y a dix ans ?

Dans le domaine du logement, la tendance au télétravail est sans aucun doute un facteur déterminant. Les gens passent aujourd’hui nettement plus de temps chez eux et sont plus attentifs à leur cadre de vie. Le bruit ou la cohabitation entre voisins en général occupent ainsi une place plus importante. Parallèlement, nous constatons que des questions qui, autrefois, étaient réglées directement entre voisins, sont aujourd’hui plus souvent portées à l’attention de la gérance. Dans ces cas-là aussi, les attentes en matière de résolution rapide des problèmes et d’accompagnement professionnel sont aujourd’hui nettement plus élevées. De manière générale, les locataires s’attendent aujourd’hui à des délais de réponse plus courts, à davantage de transparence et à des démarches simplifiées – à l’image de ce à quoi ils sont habitués dans d’autres domaines de la vie.

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« Nous constatons que des questions qui, autrefois, étaient réglées directement entre voisins, sont aujourd’hui plus souvent portées à l’attention de l’administration. »

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Où les solutions numériques atteignent-elles leurs limites dans un secteur d’activité fortement axé sur les relations humaines ?

Les processus standardisables se prêtent très bien à la numérisation – et c’est précisément là que réside une grande valeur ajoutée. Cependant, de nombreuses situations dans la gestion immobilière ne peuvent pas être traduites en règles ou en algorithmes : les conflits entre locataires, les situations de vie individuelles ou les décisions complexes exigent de l’expérience, du tact et un sens des responsabilités. C’est précisément sur des sujets tels que les relations de voisinage, la bienveillance ou les cas particuliers que les clients attendent non seulement des solutions rapides, mais aussi équitables et compréhensibles. Les solutions numériques constituent un levier important, mais elles ne remplacent pas la dimension humaine.

Wincasa dispose d’une vision globale du marché suisse du logement locatif. Comment évaluez-vous la situation actuelle ?

Nous constatons actuellement une très forte demande face à une offre limitée. Dans de nombreuses villes, cela se traduit par un excédent de demande marqué et, par conséquent, par de faibles taux de vacance. Le marché n’est toutefois pas homogène : alors que les grands centres sont soumis à une forte pression, nous observons parfois davantage de stabilité et des taux de vacance légèrement plus élevés dans les zones périphériques. La pénurie structurelle de nouvelles constructions reste un facteur déterminant. Les exigences réglementaires, les recours et la hausse des coûts de construction freinent les nouveaux projets et aggravent encore la situation.