La sostenibilità è un tema fondamentale nel settore immobiliare. Molti proprietari e società immobiliari si sono posti obiettivi di sostenibilità ambiziosi. La maggior parte di esse - come la società immobiliare leader di mercato, Swiss Prime Site Immobilien AG - è guidata dagli Obiettivi di Sviluppo Sostenibile (SDG) delle Nazioni Unite, dall'Accordo sul Clima di Parigi e dalla Strategia Energetica 2050 del governo svizzero.
La riduzione delle emissioni di CO2 derivanti dalla gestione del portafoglio immobiliare è spesso un obiettivo particolare. Per conto di Swiss Prime Site Immobilien, Wincasa ha definito un cosiddetto "percorso di riduzione del CO2" con le relative misure per determinare come ridurre in modo significativo le emissioni operative di CO2 dei circa 190 immobili della società immobiliare, la maggior parte dei quali sono utilizzati per scopi commerciali. Le misure vengono ora pianificate per ogni proprietà e continuamente verificate per quanto riguarda il raggiungimento degli obiettivi, utilizzando le previsioni. L'approccio pragmatico scelto è quello di investire periodicamente in ogni proprietà a causa della sua età. Se si presta attenzione a una riduzione costante delle emissioni di CO2 durante le necessarie misure di ristrutturazione, si possono ottenere notevoli risparmi: Da un lato riducendo il fabbisogno energetico, dall'altro passando all'energia da fonti rinnovabili. Esperti specializzati come il team di sostenibilità di Wincasa aiutano i proprietari di immobili non solo in veste di consulenti, ma anche di rappresentanti dei clienti, assicurando così che gli obiettivi fissati vengano attuati in modo coerente.
Raggiungere l'obiettivo dei 2 gradi di Parigi nonostante il riscaldamento a gas
Per pianificare efficacemente la riduzione di CO2, è necessaria una base di dati completa. Wincasa analizza quindi i dati di consumo energetico a lungo termine dei portafogli immobiliari. Questi dati possono essere utilizzati per calcolare le emissioni di CO2 in conformità con gli standard pertinenti e per determinare le leve per le potenziali riduzioni. Ottimizzando le operazioni è già possibile risparmiare diversi punti percentuali. Tuttavia, il potenziale di risparmio maggiore risiede nella riduzione del fabbisogno di energia termica, migliorando la qualità dell'isolamento dell'edificio. Con una ristrutturazione completa dell'intero involucro e il relativo miglioramento dell'isolamento, il consumo di energia per il riscaldamento può essere ridotto a tal punto da raggiungere l'obiettivo dei 2 gradi previsto dall'Accordo sul clima di Parigi con il riscaldamento a gas, con un effetto collaterale positivo sui costi energetici.
Con un passaggio completo alle fonti di energia rinnovabili, le emissioni di CO2 possono teoricamente essere ridotte quasi a zero anche senza misure strutturali. Se per l'elettricità questo è possibile quasi ovunque passando a un prodotto elettrico da energie rinnovabili, la sostituzione del sistema di riscaldamento in particolare con un sistema a bassa emissione di CO2 può essere realizzata solo con un grande sforzo e non senza una pianificazione lungimirante. È importante chiarire fin da subito quali sono le possibili alternative. Nel caso di Swiss Prime Site Immobilien, uffici di progettazione esperti hanno esaminato quali alternative economicamente e tecnicamente fattibili esistono per tutti gli impianti di riscaldamento a gas e a olio da sostituire nel breve e medio termine.
Reti di teleriscaldamento o generazione di energia autosufficiente
L'allacciamento a una rete di teleriscaldamento è di solito l'opzione più economica. Per quanto riguarda l'attuazione di misure volte a raggiungere gli obiettivi climatici, i fornitori di energia stanno attualmente ampliando le reti di teleriscaldamento in tutta la Svizzera. A seconda della località, questo comporta spesso una percentuale molto elevata di fonti energetiche rinnovabili, come il legno e le centrali geotermiche o l'utilizzo di laghi, fiumi e acque sotterranee. Il teleriscaldamento è adatto per il riscaldamento, l'acqua calda e il raffreddamento. L'energia viene trasferita tramite uno scambiatore di calore. Ciò consente di risparmiare spazio e di solito può essere installato in locali caldaia già esistenti. Rispetto ai sistemi di riscaldamento a combustibile fossile, questi sistemi richiedono poca manutenzione.
Nell'attuale portafoglio immobiliare di Swiss Prime Site Immobilien, circa la metà dei circa 100 impianti di riscaldamento che utilizzano ancora combustibili fossili si trova in aree in cui è prevista o è già in fase di realizzazione una rete di teleriscaldamento. Queste opportunità dovrebbero essere sfruttate e la transizione dovrebbe essere anticipata ogni volta che è possibile, anche se ciò significa accettare che un sistema di riscaldamento a combustibili fossili dovrà essere sostituito prima della fine della sua vita utile.
Per le proprietà rimanenti, è opportuno realizzare la generazione di energia in loco. Esistono diverse opzioni, come il riscaldamento a cippato, le pompe di calore aria/acqua o il riscaldamento a sonda geotermica, anche se non tutte le varianti possono essere realizzate ovunque. Inoltre, maggiore è la potenza di riscaldamento desiderata, maggiori sono i costi di installazione. In questo caso, è consigliabile ottimizzare in anticipo l'isolamento dell'involucro dell'edificio e ridurre al minimo la potenza termica.
In sintesi, si può affermare che gli obiettivi fissati in materia di emissioni di CO2 possono spesso essere raggiunti prestando molta attenzione alle possibilità strutturali di riduzione delle emissioni di CO2 durante la pianificazione delle misure di ristrutturazione necessarie per i prossimi 30 anni. Questo è spesso possibile nell'ambito dei costi di manutenzione già pianificati, se si analizza e si pianifica con sufficiente anticipo. Si può anche ipotizzare che l'investimento aggiuntivo sarà ammortizzato nel corso del ciclo di vita dell'immobile. Soprattutto se entreranno in vigore ulteriori normative governative e tasse aggiuntive sulla CO2. Un fattore chiave di successo in questo caso è l'integrazione precoce degli obiettivi di CO2 nella strategia immobiliare e una pianificazione pluriennale attentamente coordinata. Gli edifici sostitutivi privi di emissioni, l'espansione del portafoglio attraverso sviluppi innovativi interni e l'uso coerente di nuove tecnologie offrono un ulteriore potenziale per il raggiungimento degli obiettivi nell'intero portafoglio.
CO2 equivalente per m2 di spazio in affitto
Fonte: integrierter Geschäftsbericht 2019, CO2-Absenkpfad für das Immobilienportfolio der SPSI
Sarah Thury | Projektleiterin Strategy & Development CFM | Wincasa AG, 5.01.2021