Réduction du CO2

Atteindre des objectifs climatiques ambitieux grâce à la réduction du CO2

Le développement durable est un enjeu majeur dans le secteur immobilier. De nombreux propriétaires et sociétés de biens immobiliers se sont fixé des objectifs de durabilité ambitieux. A cette occasion, la plupart d’entre eux – comme la société immobilière leader Swiss Prime Site Immobilien AG - se réfèrent aux objectifs de développement durable (ODD) des Nations Unies, à l’Accord de Paris sur le climat et à la stratégie énergétique 2050 de la Confédération.

La réduction des émissions de CO2 du fait de l'exploitation du portefeuille immobilier constitue à cette occasion souvent une priorité particulière des objectifs. A la demande de Swiss Prime Site Immobilien, Wincasa a ainsi défini une « trajectoire de réduction pour le CO2 » avec des mesures correspondantes, déterminant la manière de réduire nettement les émissions opérationnelles de CO2 des quelque 190 immeubles à usage principalement commercial de la société immobilière. Les mesures sont maintenant planifiées par objet et vérifiées en permanence à l’aide des prévisions concernant l’atteinte des objectifs. On opte alors pour l’approche pragmatique, à savoir que des investissements périodiques doivent être faits dans chaque immeuble en raison de leur âge. Si une réduction conséquente des émissions de CO2 est prise en compte dans les mesures de rénovation qui sont de toute façon nécessaires, des économies considérables peuvent être réalisées: d’une part en réduisant le besoin en énergie, d’autre part en passant à l’énergie provenant de ressources renouvelables. Des experts tels l’équipe du développement durable de Wincasa aident les propriétaires fonciers non seulement à titre consultatif, mais aussi en tant que représentants du maître d’ouvrage, la vérification de la mise en œuvre cohérente des objectifs fixés étant ainsi effectuée.


Malgré le chauffage au gaz, vers l’objectif des 2 degrés de Paris

Afin de pouvoir planifier efficacement la réduction du Co2, une base complète de données est requise. C’est la raison pour laquelle Wincasa évalue les données de consommation d’énergie à long terme des portefeuilles de biens immobiliers. D’une part, les émissions de CO2 peuvent être calculées selon des normes pertinentes et, d’autre part, les réglages pour le potentiel de réduction peuvent être déterminés. Des économies de plusieurs pour cent sont déjà possibles grâce aux optimisations de l’exploitation. Le plus grand potentiel d’économies réside néanmoins dans la réduction du besoin en énergie thermique en améliorant la qualité isolante du bâtiment. Avec une rénovation complète de toute l’enveloppe et à une amélioration de l’isolation allant de pair, la consommation d’énergie de chauffage peut être réduite à un point tel que l’objectif des 2 degrés de l’Accord de Paris sur le climat peut être atteint avec un chauffage au gaz, ce qui a également un impact positif sur les coûts énergétiques en tant qu’effet secondaire.

Avec un passage complet de l’approvisionnement énergétique aux ressources renouvelables, les émissions de CO2 peuvent théoriquement être réduites à presque zéro, même sans mesures en matière de construction. Alors que cela est possible aujourd’hui presque partout pour l’électricité avec un changement de contrat pour un produit électrique provenant d’énergies renouvelables, le remplacement du système de chauffage notamment par un système à faibles émissions de CO2 ne peut être réalisé qu’avec des moyens plus importants et non sans planification prospective. Il est important de préciser à un stade précoce quelles sont les alternatives possibles. Dans le cas de Swiss Prime Site Immobilien, des bureaux de planification avisés ont examiné quelles sont les alternatives économiquement et techniquement faisables pour tous les chauffages au mazout et au gaz à remplacer à court ou moyen terme.


Réseaux de chauffage urbain ou production autonome d’énergie

La possibilité de se raccorder à un approvisionnement en chauffage urbain est généralement l’option la plus économique. En ce qui concerne la mise en œuvre des mesures visant à atteindre les objectifs climatiques, une extension des réseaux de chauffage urbain par les fournisseurs d’énergie est en cours dans toute la Suisse. Selon le site, cela se fait souvent avec une très grande part de sources d’énergies renouvelables, comme les centrales à bois et géothermiques ou l’utilisation des lacs, rivières et eaux souterraines. La chaleur à distance convient pour le chauffage, la préparation d’eau chaude et le refroidissement. L'énergie est transférée au moyen d’un échangeur thermique. Celui-ci est peu encombrant et peut généralement être installé dans les chaufferies existantes. Par rapport aux chauffages à énergies fossiles, ces installations nécessitent également peu d’entretien.

Dans le parc immobilier actuel de Swiss Prime Site Immobilien, environ la moitié des quelque 100 installations de chauffage, encore exploitées aujourd’hui avec des énergies fossiles, se trouve dans des zones où un réseau de chauffage urbain est prévu ou déjà mis en place. On doit saisir ces opportunités et accélérer la transition dans la mesure du possible, même si cela implique d’accepter le remplacement d’une installation de chauffage à combustibles fossiles avant la fin de sa durée de vie restante. 

Pour les autres immeubles, il est recommandé de réaliser une production d’énergie sur le site même. Il existe à cet effet différentes possibilités, comme le chauffage aux copeaux de bois, les pompes à chaleur air/eau ou le chauffage par sonde géothermique - toutes les variantes n’étant toutefois pas réalisables partout.  En outre, plus la puissance de chauffage souhaitée est élevée, plus les coûts de construction sont élevés. Dans ce cas, il est recommandé d’optimiser préalablement l’isolation de l’enveloppe du bâtiment et de réduire au minimum la puissance de chauffage.    

En résumé, on peut noter que les objectifs fixés concernant les émissions de CO2 peuvent souvent déjà être réalisés en focalisant fortement l’attention de manière prospective sur les possibilités de construction en vue de la réduction des émissions de CO2, lors des mesures de rénovation requises pour les 30 prochaines années. Souvent, cela est possible dans le cadre des coûts de remise en état déjà prévus, si on analyse et planifie suffisamment tôt. On peut également supposer que l’investissement supplémentaire sera amorti sur le cycle de vie du bien immobilier. Surtout si de nouvelles réglementations étatiques et des taxes supplémentaires sur le CO2 entrent en vigueur. A cet égard, un facteur clé de réussite est l’intégration suffisamment tôt des objectifs de CO2 dans la stratégie de l’objet et une planification pluriannuelle soigneusement coordonnée. Les constructions de remplacement à zéro émission, l’extension du portfolio par des développements internes innovants et l’utilisation cohérente des nouvelles technologies offrent un potentiel supplémentaire pour atteindre les objectifs pour l’ensemble du portefeuille.

Equivalent CO2 par m2 de surface locative

Co2-(1).png

Source: Rapport d’activité intégré 2019, trajectoire de réduction pour le CO2 pour le portefeuille de biens immobiliers de SPSI

Sarah Thury | Cheffe de projet Strategy & Development CFM | Wincasa AG, 5.01.2021

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