« Dank CO2-Reduktion ambitionierte Klimaziele erreichen »

Nachhaltigkeit ist im Immobiliensektor ein zentrales Thema. Viele Immobilieneigentümer und-gesellschaften haben sich ambitionierte Nachhaltigkeitsziele gesetzt. Dabei orientieren sie sich meistens – wie zum Beispiel die marktführende Immobiliengesellschaft, Swiss Prime Site Immobilien AG - an den Sustainable Development Goals (SDGs) der Vereinten Nationen, dem Pariser Klimaabkommen und der Energiestrategie 2050 des Bundes.

Die Reduktion der CO2-Emissionen aus dem Betrieb des Immobilienportfolios bildet dabei häufig einen besonderen Schwerpunkt der Zielsetzungen. So hat Wincasa im Auftrag der Swiss Prime Site Immobilien einen sogenannten "CO2-Absenkpfad" mit entsprechenden Massnahmen definiert, wonach festgelegt wird, wie die betrieblichen CO2-Emissionen der rund 190 vorwiegend gewerblich genutzten Liegenschaften der Immobiliengesellschaft deutlich reduziert werden können. Die Massnahmen werden nun pro Objekt geplant und mittels Prognosen hinsichtlich der Zielerreichung laufend überprüft. Dabei wird der pragmatische Ansatz gewählt, dass bei jeder Liegenschaft altersbedingt periodische Investitionen durchgeführt werden müssen. Wird bei den ohnehin erforderlichen Erneuerungsmassnahmen auf eine konsequente CO2-Reduktion geachtet, können erhebliche Einsparungen erzielt werden: Einerseits durch die Reduktion des Energiebedarfs, andererseits durch den Umstieg auf Energie aus erneuerbaren Quellen. Fachexperten wie das Nachhaltigkeitsteam von Wincasa helfen Immobilieneigentümern nicht nur in beratender Funktion, sondern auch als Bauherrenvertretung, wodurch auch die Überprüfung der konsequenten Umsetzung der gesetzten Ziele erfolgt.

Trotz Gasheizung zum 2-Grad-Ziel von Paris

Um die CO2-Reduktion effektiv planen zu können, ist eine umfangreiche Datengrundlage notwendig. Wincasa wertet deshalb die langfristigen Energieverbrauchsdaten von Immobilien-Portfolios aus. Daraus lassen sich zum einen die CO2-Emissionen gemäss einschlägiger Normen berechnen und zum anderen die Stellschrauben für das Reduktionspotenzial ermitteln. Bereits durch Betriebsoptimierungen sind Einsparungen um einige Prozente möglich. Das grösste Einsparpotenzial liegt jedoch in der Reduktion des Wärmeenergiebedarfs durch die Verbesserung der Dämmqualität des Gebäudes. Mit einer umfassenden Sanierung der gesamten Hülle und einer damit einhergehenden Verbesserung der Dämmung kann der Heizenergieverbrach so weit reduziert werden, dass mit einer Gasheizung das 2-Grad-Ziel des Pariser Klimaabkommens erreicht werden kann, was als Nebeneffekt auch positive Auswirkung auf die Energiekosten zur Folge hat.

Mit einer vollumfänglichen Umstellung des Energiebezugs auf erneuerbare Quellen lassen sich die CO2-Emissionen theoretisch auch ohne bauliche Massnahmen auf annähernd Null reduzieren. Während dies für die Elektrizität heute fast überall mit einem Vertragswechsel auf ein Stromprodukt aus erneuerbaren Energien möglich ist, kann insbesondere der Ersatz der Heizung auf ein CO2 armes System nur mit grösserem Aufwand und nicht ohne vorausschauende Planung realisiert werden. Dabei gilt es frühzeitig zu klären, welche möglichen Alternativen bestehen. Im Fall der Swiss Prime Site Immobilien wurde durch versierte Planungsbüros geprüft, welche wirtschaftlich und technisch machbaren Alternativen für alle kurz- bis mittelfristig zu ersetzenden Öl- und Gasheizungen bestehen.

Fernwärmenetze oder autarke Energieerzeugung

Die Anschlussmöglichkeit an eine Fernwärmeversorgung bildet meist die wirtschaftlichste Variante. Hinsichtlich der Umsetzung von Massnahmen zur Erreichung der Klimaziele findet zurzeit schweizweit ein Ausbau von Fernwärmenetzen durch Energielieferanten statt. Je nach Standort geschieht dies oft mit einem sehr hohen Anteil an erneuerbaren Energiequellen, wie Holz- und Geothermie-Kraftwerken oder See-, Fluss- und Grundwassernutzungen. Fernwärme eignet sich zum Heizen, für die Warmwasseraufbereitung und zur Kühlung. Die Übergabe der Energie erfolgt mittels Wärmetauscher. Dieser ist platzsparend und kann gewöhnlich in bestehenden Heizungsräumen installiert werden. Gegenüber fossilen Heizungen sind diese Anlagen zudem wartungsarm.

Beim heutigen Immobilienbestand von Swiss Prime Site Immobilien, liegen von den rund 100 Heizungsanlagen, welche heute noch fossil betrieben werden, ungefähr die Hälfte in Gebieten, in denen ein Fernwärmenetz geplant ist oder sich bereits in der Realisierung befindet. Diese Chancen sollte man nutzen und den Umstieg wo immer möglich vorantreiben, auch wenn dabei in Kauf genommen werden muss, dass eine fossile Heizungsanlage vor Ablauf der Restlebensdauer ersetzt wird.

Bei den übrigen Liegenschaften bietet es sich an, am Standort selbst eine Energieerzeugung zu realisieren. Hierfür bestehen verschiedene Möglichkeiten wie beispielsweise eine Holzschnitzelheizung, Luft-/Wasserwärmepumpen oder eine Erdsondenheizung - wobei allerdings nicht überall alle Variante realisierbar sind. Zudem erhöhen sich die Erstellungskosten, je höher die erwünschte Heizleistung ist. Hier empfiehlt es sich, vorgängig die Dämmung der Gebäudehülle zu optimieren und die Heizleistung auf das Minimum zu reduzieren.   

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die gesetzten Ziele bezüglich CO2-Emissionen häufig bereits dadurch realisiert werden können, indem man bei den erforderlichen Erneuerungsmassnahmen für die nächsten 30 Jahre vorausschauend ein starkes Augenmerk auf die baulichen Möglichkeiten zur Reduktion der CO2-Emissionen legt. Häufig ist das innerhalb der bereits geplanten Instandsetzungskosten möglich, wenn man genügend früh analysiert und plant. Es ist auch davon auszugehen, dass sich die Mehrinvestitionen über den Lebenszyklus der Immobilie amortisieren. Insbesondere dann, wenn weitere staatliche Regularien und zusätzliche CO2-Abgaben in Kraft treten sollten. Ein wesentlicher Erfolgsfaktor bildet dabei die frühzeitige Integration der CO2-Ziele in die Objektstrategie und eine sorgfältig darauf abgestimmte Mehrjahresplanung. Emissionsfreie Ersatzneubauten, die Erweiterung des Portfolios durch innovative Eigenentwicklungen sowie der konsequente Einsatz von neuen Technologien bieten ein zusätzliches Potential zur Zielerreichung über das gesamte Portfolio.

CO₂-äqivalent pro m² Mietfläche

Quelle: Integrierter Geschäftsbericht 2019, CO₂-Absenkpfad für das Immobilienportfolio der SPSI

Sarah Thury | Projektleiterin Strategy & Development CFM | Wincasa AG, 5.01.2021